Kategorie: Ratgeber

Das neue Gesetz zur Maklerprovision (§ 656c BGB)

Seit dem 23. Dezember 2020 gilt das neue Gesetz zur Maklerprovision (§ 656c BGB). Hierzu schnappt man immer wieder neue Informationen auf, jedoch wird es dadurch auch nicht transparenter.

Daher möchten wir Sie nun über das Wichtigste informieren, damit Sie sich einen Überblick verschaffen können:

Kurz und knapp erklärt

Nach dem neue Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten zahlen Immobilienverkäufer nun mind. 50 % der Maklerprovision. Somit sollen die Käufer entlastet werden.

Allerdings gilt dies nicht immer und bei jedem Immobiliengeschäft.

Aber was heißt das konkret?

Wer zahlt nun welche Provisionsanteil?

Vorab: Man unterscheidet zwischen einer “einseitigen Interessensvertretung” des Maklers und einem “Doppelmakler”.

Wir agieren als Doppelmakler, d.h. wir vertreten die Interessen beider Parteien.

Die Provisionsteilung:

Doppelmakler: Auftraggeber (meist Verkäufer) trägt genau 50 % der Provisionshöhe
Einseitiger Makler: Auftraggeber trägt mind. 50 % der Provisionshöhe

Die Provisionshöhe:

Die Höhe der Provision bleibt unverändert. Jedoch sollte sich der Immobilienmakler an die ortsübliche Provisionshöhe halten.  In Bayern sind es beispielsweise 6 % zzgl. gesetzlicher MwSt. Ob es in Ihrem Bundesland anders ist, können Sie unter folgendem Link nachsehen:

Die Maklerprovision

Geltungsbereich:

– Nur wenn Käufer als Verbraucher handelt
– Nur bei Einfamilienhäuser (EFH, DHH, RMH..) und Wohnungen
– Bei Neubau und Bestandsimmobilien

Das Gesetz findet keine Anwendung bei:

– Mehrfamilienhäusern (ab 2 Einheiten)
– Baugrundstücken
– Gewerbeimmobilien
– und wenn der Käufer gewerblich handelt

Zu beachten:

“Der Maklerauftrag zwischen Käufer und Makler muss zukünftig in Textform erfolgen.”

Daher entschuldigen wir uns jetzt schon einmal für die Unannehmlichkeiten, allerdings müssen Sie uns zukünftig vor Erhalt des Exposés und unserer Dienstleitung den Auftrag bestätigen.

Oft hört man….

“Der Käufer ist erst zur Zahlung verpflichtet, wenn die Zahlung des Verkäuferanteils nachgewiesen ist.”

Aber Vorsicht! Diese Aussage trifft nur bei “einseitiger Interessensvertretung” zu. Wir (wie auch die meisten anderen Immobilienmakler),agieren, wie bereits, erwähnt als Doppelmakler.

 

Fazit

Immobilienkäufe die also nicht unter das neue Gesetz fallen, sind weiterhin frei verhandelbar.

Bei Immobilienkäufe, die unter das neue Gesetz fallen, muss die Käuferprovision der Verkäuferprovision entsprechen, oder max. deren Höhe aufweisen. Alternativ muss angegeben sein, dass man mit dieser Anzeige gezielt gewerbliche Käufer sucht (z.B. Bauträger).

Nebenkosten beim Immobilienkauf

Sie haben vor eine Immobilie zu erwerben? Bevor man mit der Suche beginnt, gibt es einiges zu beachten. Hierzu zählt auch, dass Sie bei Ihrer finanziellen Kalkulation nicht nur den Kaufpreis, sondern auch die Nebenkosten Ihres Immobilienerwerbs berücksichtigen. Denn diesen werden häufig nicht in die Immobilienfinanzierung Ihrer Bank einbezogen und müssen aus der eigenen Tasche bezahlt werden.

Wir haben für Sie aufgelistet, mit welchen Kosten Sie rechnen müssen.

Nebenkosten in Bayern

Da die Nebenkosten von Bundesland zu Bundesland variieren, zeigen wir Ihnen in unserer Auflistung lediglich die Zahlen für unsere Region:

Erläuterung der Nebenkosten

1. Grunderwerbsteuer

In Deutschland fällt für jeden Immobilienkauf die Grunderwerbsteuer an. Diese variiert von Bundesland zu Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % vom Kaufpreis und ist bereits kurze Zeit nach Beurkundung fällig. Erst durch Zahlung dieser Steuer stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung für Sie aus. Diese Bescheinigung ist Voraussetzung für den Eigentümerwechsel im Grundbuch.

2. Notargebühren

Jeder Immobilienkauf muss notariell beurkundet werden, dies lässt den Kaufvertrag erst rechtskräftig werden. Somit ist der Besuch beim Notar unumgänglich. Das Notariat entwirft den Kaufvertrag und prüft eine korrekte Abwicklung. Sofern die Immobilie durch eine Bank finanziert wird, läuft auch die sogenannte „Grundschuldbestellung“ über seinen Tisch. Für diese rechtliche Absicherung müssen Immobilienkäufer mit etwa 1 % rechnen.

3. Maklerprovision

Haben Sie Ihre Immobilie über einen Immobilienmakler erworben, fällt hier eine Maklerprovision an. Diese Maklerprovision variiert ebenfalls zwischen den Bundesländern. In Bayern sind es üblicherweise 3 % zzgl. MwSt. vom Kaufpreis. Durch die Gesetzesänderung zur Verteilung der Maklerkosten werden es ab 23.12.2020 max. die Hälfte der gesamten Maklerprovision. Sie zahlen also keine höhere Courtage, als der Verkäufer.

4. Grundbucheintrag

Bei Kaufpreiszahlung, ca. vier bis sechs Wochen nach Beurkundung, erhalten Sie die Schlüssel der Immobilie. Dies ist jedoch lediglich der Besitzübergang, nicht der Eigentumswechsel. Erst mit Eintragung im Grundbuch wird der Käufer zum rechtlichen Eigentümer. Diese Eintragung wird vom Notar erst nach Kaufpreiszahlung und Bestätigung durch die Unbedenklichkeitsbescheinigung veranlasst und findet meist 4-8 Wochen nach Kaufpreiszahlung statt. Die Gebühren für diese Grundbucheintragung belaufen sich bei ca. 0,5 % vom Kaufpreis. Wurde eine Grundschuldbestellung vorgenommen, fallen weitere Nebenkosten an.

Neuregelung der Maklerprovision – “Bestellerprinzip”?

Am 05. Juni 2020 hat der Bundesrat dem Gesetzentwurf “über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser” zugestimmt.

Künftig gilt also: Wer den Makler beauftragt – meist der Eigentümer– übernimmt mindestens die Hälfte der anfallenden Maklerkosten.

Was bedeutet das neue Gesetz für Sie als Eigentümer?

Es ist künftig nicht mehr möglich, die Maklercourtage vollständig dem Käufer aufzubürden, wenn der Verkäufer den Makler beauftragt hat.

Warum es dennoch weiterhin empfehlenswert ist einen Makler zu beauftragen?

Viele Statistiken beweisen, dass die Vermarktung durch den Makler wesentlich höhere Verkaufspreise erzielt: Angefangen bei einer fachkundigen Bewertung über die professionelle Darstellung der Immobilie, bis hin zu einer geschulten Verhandlungsführung. Die Maklerprovision relativiert sich damit recht schnell.

Hierzu haben wir auf unserer Homepage einen interessanten Artikel, der Ihnen die Vorteile eines guten Immobilienmaklers noch einmal erläutert:

Aufgaben eines Immobilienmaklers

Ab wann gilt die Neuregelung?

Am 23. Juni 2020 wurde es im Bundesgesetzblatt verkündet und tritt mit einer Übergangsfrist von sechs Monaten am 23. Dezember 2020 in Kraft.

Geltungsbereich:

Das neue Gesetz gilt nur, wenn der Käufer als Verbraucher handelt und Eigenheim im Sinne von Einfamilienhäuser oder Wohnungen (Bestand oder Neubau) erwirbt. (Einfamilienhäuser definieren “Reihenhäuser, Doppelhaushälften, freistehende Einfamilienhäuser”)

Handelt der Immobilienkäufer hingegen gewerblich, oder erwirbt als Verbraucher Baugrundstücke, Mehrfamilienhäuser (ab zwei Parteien) bzw. Gewerbeimmobilien, gilt die Neuregelung nicht und die Maklerprovision kann weiterhin auch anderweitig vereinbart werden.

Handeln Sie jetzt!

Sie denken aktuell vielleicht über den Verkauf Ihrer Immobilie im nächsten Jahr nach? Dann sprechen Sie uns an und sparen sich dadurch unter Umständen einige tausend Euro!

Was wir Ihnen bieten:

Nutzen Sie die Zeit vor der Neuregelung und beanspruchen Sie unser volles Leistungspaket!

• Hochwertiges Exposés
• Professionelle Immobilienfotografie
• 360° Rundgang
• Einholung verkaufsrelevanter Unterlagen bei Ämter und Hausverwaltung
• Komplette Verkaufsabwicklung bis hin zur Übergabe
• Regelmäßiges Eigentümer-Reporting
• Umfassende Vertragsverhandlungen
• Bonitätsprüfung potenzieller Kauf- und Mietinteressenten

5 häufige Fehler beim Immobilienverkauf

Beim Immobilienverkauf kostet ein Fehler meist viel Geld, warum also welche machen? Wir wollen Ihnen wertvolle Informationen an die Hand geben, um die folgenden fünf Fehler zu vermeiden.

Profitieren Sie von unserem Wissen, das wir Ihnen als professionelle Immobilienvermittlung gerne zur Verfügung stellen. Ob Sie uns danach engagieren, um auch weitere Fehler vermeiden zu können, bleibt Ihnen überlassen. Entscheiden Sie selbst!

1. Fehler: Falsch angesetzter Angebotspreis

Der Angebotspreis ist einer der wichtigsten Faktoren beim Immobilienverkauf. Er entscheidet über die Vermarktungsdauer und den daraus resultierenden Verkaufspreis. Ist Ihr Angebot zu niedrig, wird viel Geld verschenkt; ist Ihr Angebotspreis zu hoch, schrecken Sie potentielle Käufer ab, verlängern die Vermarktungszeit und verkaufen statistisch gesehen unter Wert der Immobilie.

Eine realistische Markteinschätzung ist daher von großer Bedeutung. Wichtig: Nicht Sie, oder der professionelle Immobilienberater entscheidet den Marktwert, sondern die Nachfrage. Somit ist eine Marktanalyse der erste Schritt. Lage, Bausubstanz, Immobilienart und Ausstattung müssen ebenfalls berücksichtigt werden.

Über verschiedene Verfahren gelangt man zum richtigen Angebotspreis und erspart sich so viel Zeit, Aufwand und unnötiges „kaputtvermarkten“ der Immobilie. Seien Sie ehrlich zu sich selbst, vergleichen Sie Angebote und lassen Sie Emotionen außen vor. Wir beraten Sie hierzu gerne unverbindlich und kostenlos.

2. Fehler: Schlechte Vorbereitung beim Immobilienverkauf

Der Immobilienverkauf nimmt viel Zeit in Anspruch. Dies sollte nicht unterschätzt werden. Schreiben Sie sich eine Liste und fangen Sie mit der Vermarktung erst an, wenn Sie alles bis ins Detail geplant/vorbereitet haben.

– Bis wann soll die Immobilie übergeben werden?
– Wann soll der Kaufpreis bezahlt sein?
– Organisieren Sie sich den Ablauf von Besichtigungen und deren Zeiten
– Welche Medien möchten Sie für die Vermarktung nutzen?
– Wie hoch sind die Kosten, die Sie für die Vermarktung ausgeben möchten?
– Welche Informationen geben Sie wann raus?
– Welche Unterlagen benötigen Sie?
– Muss vor dem Verkauf noch etwas geklärt werden?
– Ist die Immobilie noch durch eine Grundschuld oder Hypothek belastet? Bei einer Briefgrundschuld benötigen Sie den dazugehörigen Brief.

Je vorbereiteter Sie an den Verkauf rangehen, umso einfacher und stressfreier wird die Vermarktung für Sie und Ihren Käufer.

3. Fehler: Zu viele Emotionen

Es ist menschlich, dass man mit seinem Eigentum – meist sein Zuhause- viele Emotionen verbindet. Eigentümer neigen dazu diese auf den Kaufinteressenten weitergeben zu wollen. Reagiert der Interessent jedoch anders als erwartet, ist die Sympathie und somit weiteres Interesse schnell gefährdet.

Falsche Vorstellungen können beim Interessenten schon beim ersten Telefonat geweckt werden. Dieser wird bei der Besichtigung dann enttäuscht sein. Oder aber der Kunde legt Ihnen nach der Besichtigung dar, was Ihm an der Immobilie nicht gefällt. Dabei müssen Sie Ihre Emotionen und Gefühle ignorieren. Verschrecken Sie Ihre Interessenten nicht durch eine subjektive Wahrnehmung. Bleiben Sie objektiv!

4. Fehler: Schlechte Erreichbarkeit oder seltene Terminmöglichkeiten

Immobilieninteressenten nehmen viel Geld in die Hand um ein neues Zuhause, oder die richtige Kapitalanlage zu finden. Ihre Immobile wird also nicht die einzige sein, die Sie sich ansehen und für die Sie Interesse zeigen. Sind Sie also schlecht erreichbar oder können nur ungünstige Zeiten für Besichtigungen anbieten, verlieren Sie Kunden. Bleiben Sie erreichbar und halten Sie sich Termine an Wochenenden frei.

5. Fehler: Die Besichtigung

Ungerne wird Zeit dafür aufgebracht, also organisiert man doch eine Sammelbesichtigung oder lässt den Kunden nur kurz ins Haus. Das ist jedoch die absolut falsche Herangehensweise. Bedenken Sie, dass der Immobilienkauf eine der finanziell teuersten Anschaffungen im Leben eines Menschen ist!

Geben Sie Ihren Kunden die Zeit sich damit auseinanderzusetzen. Nur so vermeiden Sie unangenehme Überraschungen nach Kaufabschluss oder unzufriedene Käufer. Nehmen Sie sich für jeden Interessenten die Zeit, gehen Sie alle Informationen (auch Mängel) vor Ort durch. Präsentieren Sie Ihre Immobilie bei Tageslicht. Pünktlichkeit und ein freundliches Auftreten sollte selbstverständlich sein.

Dies kann sich durchaus auch auf Ihren Kaufpreis auswirken: Wem geben Sie lieber Ihr Geld? Jemandem, der Sie nett und zuvorkommend behandelt – oder jemandem, der Ihnen das Gefühl gibt Sie haben weder Zeit noch Lust darauf? Wären Sie bei Ersterem nicht vielleicht sogar bereit ein paar Euros mehr zu zahlen?

Fazit

Diese fünf Punkte sind nur eine kleine Auswahl aus unzähligen. Sie sehen es gibt viele Vorgehensweisen, die den Kaufpreis sowie die Zufriedenheit Ihres Käufers positiv oder negativ beeinflussen.

Nicht jeder Mensch ist ein geborenes Verkaufstalent. Noch dazu verfügt man im Normalfall nicht über Immobilien-Know-how und Erfahrung.

Sollten Sie auf Nummer sicher gehen wollen, fragen Sie uns. Wir stehen Ihnen kompetent und zuverlässig zur Seite und ermöglichen eine transparente Vermarktung.

Hinterlassen Sie Klarheit – Immobilien richtig vererben!

Sich zu Lebzeiten mit dem Thema Sterblichkeit zu befassen und sich Gedanken zu machen, was mit dem eigenen Besitz nach dem Tod passiert, macht niemand wirklich gerne.

Aus Verantwortung für seine Lieben und sein Vermögen sollte man jedoch rechtzeitig Vorsorge treffen und den Nachlass regeln. Vor allem dann, wenn eine Immobilie zu vererben ist.

Erbfolge ohne Testament

Ohne Testament oder Erbvertrag greift automatisch die gesetzliche Erbfolge. Diese legt eine bestimme Rangfolge fest. Danach erben Verwandte höherer Ordnung erst, wenn es keine Verwandten niederer Ordnung gibt. Das bedeutet, dass nach dem Tod das gesamte Vermögen nicht generell auf den Ehepartner übergeht.

Je nachdem, welcher Güterstand zugrunde lag und welche Angehörigen hinterlassen werden, beträgt der gesetzliche Erbteil des Ehepartners ein Viertel, ein Drittel oder die Hälfte. Alleinerbe wird er nur, wenn es weder Verwandte erster und zweiter Ordnung noch Großeltern gibt.

• Verwandte erster Ordnung: Kinder; Adoptivkinder sind leiblichen in der Regel gleichgestellt. An die Stelle verstorbener Kinder treten deren Kinder, also die Enkel usw.

• Verwandte zweiter Ordnung: Eltern; An die Stelle verstorbener Eltern treten deren Kinder, also Geschwister und Halbgeschwister des Verstorbenen

• Weitere Ordnungen: werden nach dem gleichen Schema definiert

Nichteheliche Lebenspartner haben kein gesetzliches Erbrecht. Um erben zu können, ist ein Testament oder Erbvertrag zwingend notwendig.

Erbfolge mit Testament

Sie bestimmen selbst, wer was bekommt. Allerdings hat man nicht komplett freie Hand, denn das Gesetz sichert die nächsten Angehörigen durch Pflichtteilsansprüche am Nachlass ab. Berechtigte haben einen Anspruch auf Geldzahlung in Höhe der Hälfte des Wertes des gesetzlichen Erbteils.

Mit einem wohl durchdachten Testament/Erbvertrag vermeiden Sie Streit und Enttäuschung bei ihren Hinterbliebenen. Dabei gibt es grundsätzlich zwei Formen:

•Das privatschriftliche Testament muss zwingend selbst handschriftlich verfasst werden, ohne Mitwirkung von Dritten. Die Unterschrift sowie Orts- und Datumsangabe darf nicht vergessen werden.

•Das notarielle Testament/Erbvertrag erfolgt mit der Erklärung des letzten Willens vor dem Notar. Vorteil ist hierbei Rechtssicherheit, Beratung und eine sichere Verwahrung.
Ein Erbvertrag wird zwischen zwei Personen geschlossen und muss zwingend notariell beglaubigt werden. Vorteilhaft z.B. für unverheiratete Paare.

Immobilie vererben oder verschenken?

Wer sich als Immobilienbesitzer frühzeitig mit dem Thema auseinandersetzt, sollte sich fragen, ob es vielleicht Vorteile hat, noch zu Lebzeiten sein Haus oder seine Wohnung weiterzugeben, also zu verschenken. Gerade bei größeren Vermögenswerten bietet sich diese Option an, da sie zu einer erheblichen Steuerersparnis führen kann. Denn beim „Verschenken“ gibt es Freibeträge, die sich je nach Verwandtschaftsgrad definieren und alle zehn Jahre aufs Neue ausgeschöpft werden können. So können Sie Ihre Immobilie Stück für Stück übertragen.

Unterschiedliche Freibeträge:
Ehegatten, eingetragene Lebenspartner: 500.000 Euro
Kinder, Stiefkinder: 400.000 Euro
Enkel: 200.000 Euro
Eltern, Großeltern: 100.000 Euro
Alle anderen Erben: 20.000 Euro

Aber: geschenkt ist geschenkt! Deshalb ist es ratsam und notwendig eine Übertragung zu Lebzeiten durch einen notariellen Übergabevertrag/ Schenkungsvertrag abzusichern, in dem sich auch Themen wie ein lebenslanges Wohnrecht, eine Leibrente oder ein Nießbrauch rechtlich verbindlich regeln lassen. An erster Stelle steht hier die persönliche Altersvorsorge, diese muss geregelt sein.

Andere Länder, andere Regeln

Ab 17. August 2015 gilt in allen EU-Staaten- außer in Großbritannien, Irland und Dänemark – die neue Erbrechtsverordnung. Auch für Alttestamente. Danach richtet sich das anzuwendende Erbrecht künftig ausschließlich nach dem Recht des Staates, in dem der Erblasser seinen letzten gewöhnlichen Aufenthalt hatte
Also Vorsicht: wer seinen Ruhestand im sonnigen Süden verbringt, wird nach dortigem Recht beerbt.