Wohnflächenberechnung, so geht’s:

Häufig weichen die Angaben in der Immobilienanzeige von der tatsächlichen Wohnfläche ab.

Wir zeigen Ihnen folgend wie Sie die Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) ermitteln und somit sowohl bei Vermietung als auch beim Verkauf auf der sicheren Seite stehen.

Was ist „Wohnfläche“?

Es gibt mehrere Möglichkeiten und Methoden, nach welchen die Wohnfläche berechnet werden kann. In der Regel erfolgt diese Berechnung jedoch auf Grundlage der Wohnflächenverordnung und bedeutet Folgendes:

Die Wohnfläche ist die Summe der anrechenbaren Grundflächen von Räumen, die zu einer Immobilie (Wohnung/Haus) gehören. Somit muss die tatsächliche Grundfläche nicht unbedingt mit der Wohnfläche übereinstimmen, denn nicht jede Fläche innerhalb der Immobilie darf bei der Wohnflächenberechnung gleichermaßen berücksichtigt werden. Z.B. gelten für Balkone, Terrassen oder Kellerabteile Sonderregelungen.

Wie wird sie berechnet?

Laut Wohnflächenverordnung können grundsätzlich folgende Räume gewertet werden: Schlafzimmer, Esszimmer, Kinderzimmer, Wohnzimmer, Küche, Badezimmer, WC, Dielen, Flure und Nebenräume wie Speisekammer oder Abstellräume.

Dachschrägen:
– Raumhöhe bis 1m: wird nicht angerechnet
– Raumhöhe zwischen 1m und 2m: zu 50%
– Raumhöhen ab 2m: zu 100%

Wintergarten und Schwimmbäder:
Sofern diese Räumlichkeiten zu allen Seiten geschlossen und beheizt sind, wird ihre Grundfläche zu 100% hinzugerechnet. Sind Sie unbeheizt, zählt die Grundfläche nur zu 50%.

Balkone und Dachterrassen:
Balkone, Loggien und Dachterrassen berücksichtigt die Wohnflächenberechnung zu 25%. Besitzt der Balkon jedoch einen hohen Wohnwert (überdacht, hochwertig gestaltet), zählen im Einzelfall sogar 50% seiner Fläche.

Einbauten, wie Küche und Badewanne:
Die Fläche unterhalb von Einbaumöbeln (wie z.B. einer Küche) oder die der Badewanne zählt zu 100% zur Wohnfläche.

Nischen, Schornsteine und Treppen:
Nischen müssen bis zum Boden herunterreichen und 13cm tief sein um mit 100% angerechnet werden zu können. Ansonsten werden sie nicht berücksichtigt.
Treppen mit mehr als drei Stufen und deren Absätze muss man von der Wohnfläche abziehen. Das gleiche gilt für die Grundflächen von Schornsteinen, Vormauerungen, Bekleidungen und/oder freistehenden Säulen, sofern sie höher als 1,5m sind und eine Fläche von mindestens 0,1m² haben.

Zubehörräume:
Keller, Garagen, Trockenräume oder die Waschküche zählen nicht zur Wohnfläche.

Die Maklerprovision

Ein Immobilienmakler arbeitet erfolgshonoriert. Das bedeutet, er erhält die vereinbarte Provision nur dann, wenn er die Immobilie vermitteln konnte. Für die Höhe dieses Erfolgshonorar gibt es keine gesetzlichen Vorgaben oder Begrenzungen. Der übliche Höchstsatz (= Empfehlung) variiert von Bundesland zu Bundesland. Die letztendliche Provisionshöhe ist jedoch mit dem Immobilienmakler frei verhandelbar, allerdings darf die Provision nicht beliebig hoch angesetzt werden, da sie sonst als sittenwidrig eingestuft wird.

Die Maklercourtage wird in zwei Bereiche unterschieden: Innen- und Außenprovision. Mit der Innencourtage ist die Verkäuferprovision gemeint, mit der Außencourtage die des Käufers.

Wer muss wann die Maklerkosten zahlen?

Vermietung:
Im Juni 2015 trat das „Bestellerprinzip“ in Kraft. Das bedeutet, dass der Auftraggeber die Maklerprovision übernehmen muss. Beauftragt also der Eigentümer einen Immobilienmakler mit der Vermietung seiner Wohnung, trägt dieser die vollständigen Maklerkosten. Meldet sich jedoch ein Suchkunde direkt beim Immobilienmakler, der für diesen Kunden unabhängig seines Portfolio auf die Suche gehen soll, zahlt dieser Suchkunde die Maklerprovision.

Verkauf:
Eine gesetzliche Regelung, wer die Maklercourtage bei dem Verkauf übernehmen muss, gibt es nicht. Allerdings gibt es ortsübliche Regelungen, nach denen die Anteile beider Parteien bestimmt werden. 

Höhe der Maklerprovision

Vermietung:
Bei der Wohnraumvermietung fallen max. 2,38 Monatskaltmieten an.

Verkauf:
Auch zum Thema „Höhe der Maklercourtage“ gibt es ortsübliche Regelungen, die die Courtage auf Käufer und Verkäufer aufteilen.

Maklerprovision Tabelle

Wann ist die Maklercourtage fällig?

Wie bereits oben beschrieben, ist die Maklerprovision ein Erfolgshonorar, das heißt der Makler geht während der Vermittlung in Vorleistung und erhält seine Courtage erst, wenn der Kauf- oder Mietvertrag durch seine Vermittlungstätigkeit zustande gekommen ist.

Für einige Verkäufer stellt die Maklercourtage ein Hindernis dar, um einen Immobilienmakler zu beauftragen. Dies sollte jedoch keineswegs ein Grund sein: Denn in der Regel erzielen Immobilienmakler durch ihre Marktkenntnis und ein hochwertig aufbereitetes Exposé einen höheren Verkaufspreis als Privatpersonen. Des Weiteren ist der Verkaufsprozess über einen Makler meist schneller, rechtlich sicherer und er nimmt dem Verkäufer eine Vielzahl von Arbeitsschritten ab. Vorausgesetzt der Immobilienmakler arbeitet seriös und ist pflichtbewusst.

Das Bestellerprinzip beim Verkauf

Beim Immobilienverkauf ist derzeit eine Gesetzesänderung im Gespräch. Diese soll voraussichtlich 2020 umgesetzt werden. In welcher Art und Form diese erscheinen wird, ist noch nicht beschlossen.

Welche Maklerverträge gibt es und was sind deren Unterschiede?

Bevor der Makler tätig wird, schließen er und der Verkäufer einen Vertrag ab. Der Maklervertrag ist Grundlage für die Zusammenarbeit zwischen den Parteien. Es gibt verschiedene Arten von Maklerverträgen, die sich danach richten, wer die Immobilie vermarktet und welche Pflichten die Parteien damit eingehen.

 

Einfacher Maklervertrag

Sobald der Immobilienverkäufer einen Makler mit der Vermarktung seines Objekts beauftragt, besteht der einfache Maklervertrag. Dieser muss nicht schriftlich geschlossen sein. Bei einem einfachen Maklervertrag haben mehrere Makler sowie der Eigentümer selbst das Recht, die Immobilie zu bewerben. Der Makler ist nicht zur Aufnahme seiner Tätigkeit verpflichtet, somit ist er rechtlich nicht angehalten für den Verkäufer aktiv zu werden.

 

Makleralleinauftrag

Der Makleralleinauftrag muss schriftlich erfolgen. Bei dieser Auftragsform ist nur ein Makler für den Verkauf zuständig. Dazu darf sich jedoch auch der Verkäufer selbst nach Interessenten umsehen. Der beauftragte Makler ist verpflichtet, für seinen Auftraggeber aktiv zu werden. Hat der Eigentümer selbst Erfolg, bestehen für den Immobilienmakler keine Provisionsansprüche.  

 

Qualifizierter Makleralleinauftrag

Der qualifizierte Makleralleinauftrag ist ausschließlich in Schriftform zu vereinbaren. Der Auftraggeber verpflichtet sich, alle an ihn herantretenden Interessenten oder andere Makler an den von ihm beauftragten Immobilienmakler zu verweisen. Der Makler wird alle Möglichkeiten ausschöpfen, die Immobilie innerhalb der Vertragslaufzeit zu vermitteln und ist zur aktiven Tätigkeit verpflichtet.

Nur bei dieser Vertragsart kann der Makler für Kaufinteressenten eine Reservierungsvereinbarung abschließen. Bei den beiden anderen Vertragsarten kann er es nicht, da die exklusive Tätigkeit nicht gegeben ist.

 

Fazit

In der Regel ist ein Makler bei einem Qualifizierten Alleinauftrag am motiviertesten. Er ist bereit in Vorleistung zu gehen und Zeit zu investieren. Er wird alle Möglichkeiten ausschöpfen das Objekt bestmöglich zu vermarkten und Sie erhalten das hochwertigste Dienstleistungspaket. Beim einfachen Maklervertrag ist der Makler mit Marketingtools meist geizig und nicht bereit Mühe und Verhandlungsgeschick in Ihr Objekt zu investieren, da es auch von einem Konkurrenten verkauft werden kann.

Begrenzen Sie die Dauer des Makleralleinauftrags auf maximal sechs Monate. So haben Sie einen motivierten Makler, eine hochwertige Vermarktung und ein top Dienstleistungsangebot. Falls Sie doch nicht zufrieden sind, können Sie nach Ablauf des Vertrages ohne Probleme einen neuen Makler beauftragen.

Was ist ein Energieausweis & wofür wird er gebraucht?

Der Energieausweis, auch Energiepass genannt, listet auf mehreren Seiten Angaben zum Energieverbrauch/-bedarf des Hauses auf. Dargestellt werden die Ergebnisse im Wesentlichen in Form einer Farbskala zwischen grün und rot.

Der Energieausweis ist gesetzlich verpflichtend und muss seit 1. Mai 2015 potentiellen Käufern oder Mietern auf Wunsch vorgelegt werden können.

Auch in Immobilienanzeigen ist die Angabe der Energieeffizienz verpflichtend.

Welche Arten von Energieausweisen gibt es?

Es gibt zwei Arten von Energieausweisen: Den Verbrauchsausweis und den Bedarfsausweis. Immobilieneigentümer sollten sich vor der Erstellung des Ausweises darüber informieren und Kosten und Nutzen abwägen.

Verbrauchsausweis: günstig und wenig aussagekräftig

Der verbrauchsorientierte Energieausweis ist mit Preisen zwischen 25 und 100 Euro die günstigere Variante. Er wird auf Grundlage des Verbrauchs erstellt und ist daher weniger aussagekräftig. Hierzu zählen Heizung und Warmwasserbereitung. Beides wird in Kilowattstunden pro Jahr und Quadratmeter Gebäudenutzfläche angegeben. Bei Nichtwohngebäuden kommen Werte für Kühlung, Lüftung und eingebaute Beleuchtung hinzu. Meist werden hierzu die letzten drei Heizkostenabrechnungen benötigt. Somit ist es fraglich, wie realistisch der Energiepass ist. Ist der Bewohner beispielsweise wenig zuhause, sind die Nebenkosten gering. Sind die Bewohner dagegen viele Personen, verfroren, oder besitzen einige Terrarien sind die Energiekosten dementsprechend hoch.

Der Bedarfsausweis: die objektive Bewertung

Der Bedarfsausweis ist deutlich teurer als der Verbrauchsausweis. Die Kosten liegen hier je nach Aufwand bei ca. 500 Euro oder mehr. Für den Bedarfsausweis wird in einem aufwendigen Berechnungsverfahren der theoretische Energiebedarf eines Gebäudes ermittelt. Hierbei spielt die Bausubstanz eine große Rolle und steht, anders als beim Verbrauchsausweis im Fokus. Wie gut sind die Außenwände gedämmt? Sind Wärmeschutzfenster eingebaut? Ist eine umweltschonende Heizungsanlage installiert? Die erfassten Daten sind unabhängig vom individuellen Nutzerverhalten der Bewohner des Gebäudes. Außerdem lassen sich hierbei die energetischen Schwachstellen des Gebäudes erkennen.
Auch wenn selbst der Bedarfsausweis keine absolute Sicherheit über den zu erwartenden Energieverbrauch geben kann, sind seine Angaben weitaus zuverlässiger als die der verbrauchsorientierten Berechnung. So lassen sich auch Modernisierungsmaßnahmen daraus ableiten – nicht so aus dem Verbrauchsausweis.

Wann wird welcher Ausweis gebraucht

Wahlfreiheit haben Sie bei folgenden Gebäuden:
– Nicht-Wohngebäude
– Altbau ab 1978
– Altbau bis vier Wohneinheiten, vor 1977, die nach der 1. Wärmeschutzverordnung von 1977 nachgerüstet wurden

Bedarfsausweispflicht:
– Altbau bis vier Wohneinheiten vor 1977

In bestimmten Fällen muss kein Energieausweis erstellt werden:
– Kleine Gebäude mit einer Nutzfläche von maximal 50 qm
– Verkauf eines unter Denkmalschutz stehenden Hauses
– Abrisshäuser

Wo ist der Energieausweis erhältlich?

Während der Verbrauchsausweis häufig von den jeweiligen Versorgern oder Messanbietern erstellt wird, kann ein Bedarfsausweis nur durch sogenannte „baubezogene Berufe” ausgestellt werden. Das sind beispielsweise Architekten, Ingenieure oder Handwerksmeister wie Heizungsbauer und Schornsteinfeger. Empfohlen werden Experten mit Zusatzausbildung als Energieberater.

Gültigkeit

Der Energieausweis ist generell zehn Jahre lang gültig, unabhängig davon, ob er bedarfs- oder verbrauchsorientiert ist. Nach größeren Umbauten oder Modernisierungen muss er neu erstellt werden, da sich diese Maßnahmen auf den Energiebedarf auswirken.

Das Rätsel um die Renovierung? Muss ich in meiner Mietwohnung streichen?

Kennen Sie das? Sie ziehen aus Ihrer Mietwohnung aus und stellen sich folgende Fragen:

– Muss ich streichen und die Löcher schließen?
– Wenn ja, welche Wände?
– Mit welcher Farbe muss gestrichen werden?
– Müssen gar Tapeten erneuert oder entfernt werden?

Dieses Rätsel wollen wir heute lösen und Ihnen mit diesem Ratgeber zukünftige Verwirrung ersparen.

Grundsätzlich gilt:

Renovierungen und Schönheitsreparaturen sind Pflicht des Vermieters (§ 535 Absatz I BGB). Dieser hat jedoch die Möglichkeit über eine Kleinreparaturen- und/oder Schönheitsreparaturenklausel im Mietvertrag die Pflicht auf den Mieter umzulegen.

Klausel zu Schönheitsreparaturen:

Über die Art und Weise, wie die Durchführung von Schönheitsreparaturen in Mietverträgen formuliert ist, wird immer wieder vor Gericht gestritten. Einige Wörter oder Formulierungen in dieser Klausel können sie unwirksam machen. Somit ist für den Vermieter eine Individualvereinbarung sinnvoller als eine pauschale Klausel.
Z.B. ist eine starre Fristensetzung für die Renovierung während der Mietzeit seitens des Vermieters nicht gültig. Sieht die Klausel hingegen vor, dass die Renovierung „im Allgemeinen“ in bestimmten Zeitabständen erfolgen muss, ist dies wirksam.
Außerdem darf der Mieter Schönheitsreparaturen grundsätzlich in Eigenarbeit durchführen. Ist es so formuliert, dass die Renovierung „fachmännisch“ erfolgen muss, schließt das Eigenleistung des Mieters nicht aus. Hingegen ist eine Klausel, die Renovierung durch einen Fachbetrieb vorschreibt, unwirksam.

Muss der Mieter nun also weiß streichen?

Während der Mietzeit hat der Mieter gestalterische Freiheit. Hierzu darf der Vermieter also keinerlei Vorschriften im Mietvertrag aufnehmen. Die Freiheit des Mieters endet jedoch beim Auszug und der dann fälligen Schlussrenovierung. Zwar gilt auch hier, dass der Vermieter keine Farben „diktieren“, also z.B. keine weiße Wandfarbe verordnen darf. Jedoch tritt beim Auszug das Interesse des Vermieters an einer möglichst problemlosen Weitervermietung in den Vordergrund. Daher muss der Mieter die Farbgestaltung so auswählen, dass sie von „möglichst vielen Mietinteressenten akzeptiert wird“. Somit kann der Vermieter festlegen, dass die Wohnung in „dezenten“, „hellen“ oder „neutralen“ Farben übergeben wird. Rechtssicherheit erlangt der Mieter mit dieser schwammigen Vorgabe allerdings nicht.

Gleiches gilt für Tapeten. Ob Raufaser oder nicht ist dabei nicht von Bedeutung – dezente und neutrale Mustertapeten müsste ein Vermieter wohl hinnehmen, sofern die Tapete nicht beschädigt ist. Eine Fototapete müsste allerdings entfernt werden.

Fazit:

Grundsätzlich kann man festhalten, dass eine Wohnung in dem Zustand übergeben werden muss, in welchem der Mieter Sie erhalten hat. Somit kann bei Erhalt einer unrenovierten Wohnung der Vermieter keine 1-A gestrichene und renovierte Wohnung verlangen. Sollten Sie eine frisch gestrichen und saubere Wohnung bekommen und eine gültige Klausel im Mietvertrag stehen haben, müssen Sie durchaus renovieren, sind jedoch nicht verpflichtet in weiß zu streichen.